El contrato de reserva de vivienda es, casi siempre, el primer papel que se firma en una compraventa: el comprador entrega una cantidad como señal y el vendedor se compromete a retirar el inmueble del mercado durante un plazo. Es un documento corto, pero mal redactado genera muchos de los conflictos que después acaban en reclamaciones. Aquí lo explicamos en claro.

Aviso: este artículo es información general, no asesoramiento jurídico. Para tu caso concreto, consulta con un profesional.

Qué es un contrato de reserva de vivienda

Es un acuerdo privado entre comprador y vendedor (habitualmente con la agencia como intermediaria) por el que el comprador entrega una cantidad de dinero —la señal— a cambio de que la vivienda quede reservada durante un plazo pactado, normalmente mientras se prepara la financiación o el contrato de arras.

No está regulado como figura propia en el Código Civil: es un precontrato que vale lo que valga su redacción. Por eso lo importante no es el nombre del documento, sino lo que dice por escrito sobre qué pasa con la señal en cada escenario.

Qué debe incluir para que te proteja

  • Identificación completa de las partes y de la vivienda (dirección, referencia catastral, anejos como garaje o trastero).
  • Precio total de la compraventa acordado y forma de pago prevista.
  • Importe de la señal entregada y a quién se entrega (vendedor o agencia como depositaria).
  • Plazo de la reserva: fecha límite para firmar arras o escritura.
  • Qué ocurre con la señal si desiste el comprador, si desiste el vendedor o si la operación no sale por causas ajenas (por ejemplo, financiación denegada, si así se pacta).
  • Cargas y situación de la vivienda declaradas por el vendedor.

Ese quinto punto es el corazón del documento: si no se pacta expresamente, la devolución (o no) de la señal se convierte en zona gris.

Reserva y arras no son lo mismo

En la práctica se confunden constantemente, y algunos documentos de reserva se comportan como arras sin decirlo. La diferencia práctica:

  • Reserva: compromiso inicial, cantidades pequeñas, y sus efectos son los que el propio documento diga. Suele ser el paso previo a las arras.
  • Arras penitenciales (art. 1454 CC): permiten desistir a cualquiera de las partes con una consecuencia tasada — el comprador pierde las arras si se echa atrás, y el vendedor debe devolverlas duplicadas si es él quien desiste. Solo aplican si se pactan expresamente como penitenciales.
  • Arras confirmatorias o penales: funcionan como anticipo del precio o como pena por incumplir, y no dan derecho a desistir libremente.

Conclusión práctica: si el documento de reserva no dice qué régimen sigue, ni comprador ni vendedor saben realmente a qué se han comprometido.

El papel de la agencia

Cuando la señal se entrega a la agencia como depositaria, conviene que el documento lo diga y detalle cuándo se transfiere al vendedor. Para la agencia, llevar el control de cada reserva —importe, fecha límite, estado— es parte de la operativa diaria: en FincaGest cada operación queda registrada como contrato de reserva con sus fechas clave, y el inmueble pasa automáticamente a estado «reservado» para que nadie lo siga ofreciendo por error.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto se entrega en una reserva de vivienda?

No hay una cantidad legal fijada. En la práctica suelen ser cantidades pequeñas en relación al precio (a menudo entre unos cientos y unos pocos miles de euros), pensadas para frenar la comercialización mientras se prepara el siguiente paso. Lo relevante no es la cifra, sino dejar por escrito qué ocurre con ella en cada escenario.

¿Se devuelve la señal si no me conceden la hipoteca?

Solo si el contrato lo prevé. Es una cláusula habitual y muy recomendable para el comprador («condición de financiación»), pero no se presume: si no está escrita, la devolución dependerá de la interpretación del documento.

¿Puede el vendedor vender a otro teniendo una reserva firmada?

Estaría incumpliendo el compromiso asumido y el comprador podría reclamar conforme a lo pactado (como mínimo, la devolución de la señal, y en su caso indemnización). De nuevo: lo que se pueda reclamar depende de lo que diga el documento.

¿La reserva obliga a comprar?

La reserva compromete a avanzar hacia la compraventa en el plazo pactado, con las consecuencias económicas que el documento fije para quien se eche atrás. No sustituye a las arras ni a la escritura: es el primer eslabón.